FP榎本の『住まいのマネー』レポート

前回記事の続きです。

なんにせよ住宅ローンを組む上で、団体信用生命保険（以下団信）が加入不可であると住宅購入の資金計画が急に難しくなってくる感は否めない。

とは言え、告反（告知義務違反）してまでも住宅ローンを通すというのは余りにも危険。
→その辺りの事は前回の記事「団体信用生命保険・告知義務違反への警鐘」を見てください。

ならば真っ当な他の方法を探すしかない。

まず最初に思いつくのが公庫融資、フラット３５だ。これらの融資は団信加入が任意である。

加入できる・できないは問題ではないのだ。加入する・しないの選択権が借り手にある。もっと言ってしまえば健康状態に問題が無い人でさえ加入しなくてもよい。

但し、公庫側は強く加入勧めており（当たり前か・・・）、加入しない場合には申し込みの際、『不加入確認書』という書類を別途提出する必要がある。これには加入しない理由を明記しなければならない。

蛇足だが、この理由欄は選択性になっており、その中に『健康状態により加入不可だから』という選択肢は無い（『その他』という欄はあるが…）。この辺に公庫側の意思を垣間見ることができるが、加入しないからという理由でその他の審査自体が厳しくなるということはない。

しかし、この融資には１つ大きな問題がある。

それが『２割の壁』

そう、最大融資枠はフラット３５でさえ建築・購入費の８割まで。２割の頭金をどう用意するか。諸費用も考えればそれ以上の現金が必要だ。

また、公庫融資やフラットは物件に対する審査が厳しいので、例えば中古物件だとこの基準でアウトという可能性も考えられる。

さて、もう1つの方法は、民間金融機関のプロパー貸し。
ちょっと勘違いしている方が多いのだが、

団信不可→銀行側が住宅ローンを受け付けない…ではなくて
　
団信不可→保証会社との保証委託契約が結べない→住宅ローン不可　という流れが正当。

一般の金融機関の住宅ローンでは自分で保証人を立てない場合、保証会社と保証委託契約というものを結ぶ必要がる。この契約により借主が本人死亡も含め何かしらの事由で債務不履行に陥った場合、保証会社が金融機関に債務を代弁する。このように金融機関は一般の住宅ローンについて、貸し倒れリスクも極力持たない仕組みを整えている。

実はこの保証委託契約締結の条件に１つに団信加入がある。細かいことを言えば、団信加入は借り手⇔金融機関との間ではなく、借り手⇔保証会社との間で必要な条件なのだ。

話を戻すが、このような一般的な融資の例外としてプロパー貸しが存在する。この貸し倒れリスクをどこへも振らず、自己の責任を持って貸し出しを行うことを言う。

だから、当然条件は厳しい。ただ、今までの取引状況や融資額と担保とのバランス、また勤務先の状況などにより、フラットよりもよい条件で借り入れできる場合も無くはない。但し、まったく相手にされない場合もあるが。

また、保証会社でなく保証人を用意するという方法もある。但し、収入合算などで奥さんを連帯保証人にするというパターンとは次元が違う。いざというときに、貸し倒れしないと判断できる相当な資力が必要とされる。

正直な話、連帯保証人になっていただくお願いよりは、頭金２割の援助（借り入れでも贈与でも）してもらい、フラットを利用するほうがよっぽどいいのではないかと思う。

なんにせよ、団信に加入せず住宅ローンを組むということは、いざというときに残された方達を守る方策が無ければ、非常に危険な行為だと言え、上記でローン借入れが可能であった場合でも、その辺りのケアは十分に考えておきたいところである。

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