FP榎本の『住まいのマネー』レポート

よく住宅取得時に頭金をどれだけ用意したらよいかという問いに対し

『最低でも2割以上は必要』

という回答を耳にする。しかし、この最低2割という数値に何の根拠があるのかというと、明確にこの妥当性を示している文献はほとんど無い。

よって私はこの数字が、長きに渡り日本の住宅ローン市場を支えてきた住宅金融公庫融資が建設費･購入価格の8割までしか借入れできなかったことに起因するのではないかと考えている。

つまり・・・・

公庫を利用するならば、どうしても2割の頭金が必要だったため、それがいつしか返済負担における“とりあえずの安全ライン”として一人歩きを始めたのではないかと思うのだ。

頭金の額とデフォルトとの関係が信頼できるデータとして存在し、そこから2割という“合格ライン”が導かれているのならばともかく、私自身そのような資料を見たことが無い。

以上から私は、住宅ローンの相談を受ける際、この2割という数字にほとんど縛られることなくプランニングを行っている。但し、当然立案指針のようなものはあり、それは、

住宅ローンによるリスクは『頭金の多い、少ない』ではなく、あくまでも借り入れ後の返済負担（返済比率）の中に潜んでいる。

ということだ。確かに『頭金は2割以上用意すること』というような数字を用いた分かりやすい目安というものは、一般の方に受け入れやすい。しかし、その目安自体に固執しすぎると、かえって物事の本質を見失うことが多い。

例えば・・・

Ａ、Ｂという家族構成も、収入も、とにかく全ての状況が同じ２つの家族がいるとしよう。

①Ａは１，０００万円の贈与を両親から受け、頭金に使って３，０００万円の家を買った。

②Ｂは頭金なしで２，０００万円の家を買った。

さて、この２家族の返済負担はどうだろう？両方とも借入額は２，０００万円だから、同等の住宅ローンが組めた場合、返済の家計に対する負担は全く変らない。もちろん、Ａの場合はフラット３５が利用できるかもとか、いざというときにＡの家の方が多少は高く売却できるだろうとか、細かな条件の違いはあるかもしれない。

しかし、頭金を１，０００万円用意したから、Ａの方がはるかに低リスクである･･･とも言えないだろう。いくら多額の頭金を用意しても、肝心の返済額が自分たちの収入に見合うものでなければ、そこにリスクは確実に存在するのだから。

実際に贈与などで頭金が増えたことで、購入する家もランクアップしてしまい、結果として大きなローンを組むという方も少なくない。頭金２割論が役に立たない好例であると思う。

・・・誤解して欲しくはないのだが、もちろん、頭金を少しでも多く用意することを否定しているのではない。ただ実際の住宅ローン返済というのは、各家計の状況において、細やかな対応をしていく必要がある。単純に目安のみを追いかけるスタンスはやや危険ではないかと思うのだ。

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