FP榎本の『住まいのマネー』レポート

今回は中古マンション購入費用にまつわるお話。

さて、実は私の場合、中古マンション物件の良し悪しを判断するときに、邸内の綺麗・汚いはほとんど考慮に入れません。まあ中には、猛獣でも飼っていたのだろうか・・・と思うほど荒れているものもありますが、そもそもがリフォーム前提で考えているので、その費用分に見合う売値が設定してあれば全く気にする必要が無いのです。

とは言え、特にペット飼育可のマンションですと、木製の建具等はボロボロ、障子や襖には大きな穴が空いて、ある意味ペットの往来が可能な「飼育対応マンション」になってしまっている物件もあり、自己住居用の物件を探すお客さんにとっては、いくらリフォーム前提といってもなかなか割り切れない物件もあるようです。

ですが私の場合、むしろそこが狙い目だと思っています。この言い方が適切かどうかわかりませんが、私はマンションの共有部分（躯体・構造などを含む）、立地、管理などハード、専有部分をソフトと捉えています。

ソフトの部分は規約や構造などの制限を除けば、自己の思いのままに変更可能ですから、あまり現状についての心配はしません。それより、問題はハードの方で、こちらは自分の意思ではどうすることもできないことばかり（昨今の構造疑惑騒動もまた然り）ですから、そのあたりの調査・検討には非常に気を使います。

逆にハードはしっかりしているのに、ソフトがボロボロであるためになかなか買い手がつかない物件に出会うと思わずラッキーと心の中で叫びます。値交渉もし易いですし、この手の物件はリフォームを行えばキッチリと優良物件に化けるからです（ただ実際に購入するのは私のお客さんなのですが。）

私はどちらかというと兼業大家さんにネガティブスタンスですが、このような物件でしたら十分勝負になると思います。安く仕入れた物件を、適宜リフォームして貸すというのがマンション投資のセオリーだと思いますので。

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