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単独で購入したいけど、難しい

そう、思う方は多いのではないでしょうか？

しかし、夫婦で共有して購入すれば、購入できる可能性は高くなります。

今回は、共有のメリットについて解説していきます。

近年、夫婦共稼ぎが増加し、購入の際、共有登記にする例が広まっています。

共有登記とは、複数の方が１つの物件を購入する際、それぞれお金を出し合った割合に応じて、共有として、登記所にて登記をします。

最大のメリットとして、贈与税は課税されないことであります。

たとえ、親と共有にしても、贈与税が課税されません。

ぜひとも、検討しておきたいものであります。

　近年、耐震偽造とかで、住宅に関わる信頼性が崩れている状態であります。本当に信頼できるところを探すためにも何かし、注意しばければならないポイントを知っておかなければなりません。

まずは、土地を確認することから始めましょう。

　土地といっても、更地から工業用地と多種多様であります。中には、借地権がついているところもあれば、競売にかけられているところもあります。

　他にも、改良されている土地（前、田んぼとか沼、池）、隣の家との境界線などにも注意して選びましょう。

次に、欠陥がないかを確認することであります。
　特に、建売住宅やマンションは、この部分を注意しましょう。

例えば、雨漏りがするとか、壁にひびが入っているとか、床が傾いているとか・・・・

　他にも、業者の応対とか・・・であります。


最後は、地域で、確認することであります。

引っ越す際、どこに病院があるとか、スーパーがあるとか確認することが多くあります。

お子様がいれば、学校の行事や習慣、図書館などの公共機関など

また、ごみの日や駅までの距離、町の慣習などはチェックしておきましょう。

住宅ローンを組むと、どうしても利息がついてしまいます。
利息部分については、負担を軽減させたいと思う方は多いと思います。

今回は、繰上げ返済について解説していきます。


（１）繰上げ返済とは？

　繰り上げ返済とは、手元資金に余裕がある場合に元金の一部を繰り上げて返済することをいいます。返済総額の削減に大きな効果があります。
　
　繰り上げ返済には、返済期間を短縮するタイプと毎回の返済額を軽減するタイプの２種類があります。
　　　
　返済方法　　期間短縮型→ローンの返済額を変えずに、返済期間を短縮
　　　　　　　返済額軽減型→返済期間を変えずにローン返済額を少なく　　　　　　　　　　　　　　　　する

（２）返済期間を短縮する方法

　返済総額の削減効果が大きいのは返済期間を短縮するタイプであります。同じ額を繰り上げ返済しても、繰り上げ返済の時期が早いほど短縮する期間が長くなります。




　
（３）返済額を減額するタイプ　

　繰り上げ返済時点で、返済期間を変えずに残りの期間で返済額を再計算する方法であります。
　毎回の返済負担を減らす場合に適しています。

今回は、借り換えについて解説していきます。


（１）借換えとは？

　買換えとは、銀行などで新しく住宅ローンを組み、現在返済中のローンを全額返済することであります。

　例えば、高金利時代の住宅ローンを低金利の住宅ローンに買換えることであります。この結果、借換え後は毎月の返済額や返済総額を減少させることができます。

（２）借換えの条件

　借換えにおいては、借換の諸費用が数十万円ほどかかる場合があるため、借換え後の返済額の削減効果を比較して、検討する必要があります。

　具体的には、借換後の予定返済総額と借換の諸費用の総額が、借換前の予定返済総額を下回る必要があります。つまり、借換えの損益の分岐点を考慮する必要があります。　

　借換前の予定返済総額　＞　借換後の予定返済総額　＋　借換諸費用

（注）借換の諸費用には、抵当権抹消費用、登録免許税、印紙税、ローン取り　　　扱い手数料、ローン保証料などがあります。　

（３）借換えのパターン

　借換えローンについては、一定期間の固定金利型か変動金利型が選択できます。

　しかし、変動金利型の場合は、低金利時代においては金利が上昇するリスクがあるため、１０年から２０年ほどの固定金利型のほうが無難であります。借換には、以下のパターンがあります。

　民間ローン→民間ローン　○
　公的ローン→民間ローン　○
　民間ローン→公的ローン　×
　公的ローン→公的ローン　×

　民間融資には、金融機関だけでなく、勤務先から融資を受けることができます。

　それが、社内融資であります。社内融資は、大企業を始め多くの企業が従業員住宅購入融資制度を導入しています。


特徴　
　社内融資の特徴は、各企業ごとに異なるものの、公的融資より低金利であり、また、大型の融資を組めることが多く、会社によっては利子補給制度があるなど、魅力的な部分があります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
注意しておきたいこと

・融資を受ける資格や融資額は利用者によって異なる
・中途退社した場合、融資残高を、一括返済しなければならない
・定年時までに返済を完了しなければならない

などであります。利用する際は、企業に相談してみてください。

　民間融資とは、都市銀行に代表される一般企業からの融資をいい、実際に融資をおこなうのは、銀行・信用金庫・労働金庫・農協・ノンバンク・住宅金融専門会社・生命保険会社や損害保険会社などであります。


①特徴　
　民間融資の特徴は、公的融資と比較して、金利が高いこと、借りやすい、利用者の状況によって、融資条件はさまざまなところであります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
②融資内容
　
　融資条件
・満２０歳以上で、満６０歳まで、かつ７０歳までに返済できること
・一定額以上の年収を継続して得ていること
・自己が居住するための土地・住宅購入資金
　または、増改築・リフォーム資金であること
・連帯保証人がいること、または、信用保証会社の保証を受けること
・団体信用生命保険に加入すること
・融資会社が購入物件に抵当権を設定できること
　
　返済期間
・最高３０年から３５年

　融資額
・会社によって異なるが、５０００万円から最高１億円

　金利
・固定金利または変動金利
　
　返済方法
・元利均等返済方式、元金均等返済方式の他

次に住宅金融専門会社を見てきましょう。

　住宅金融専門会社は、ノンバンクの代表例であり、金融機関よりも、用件が緩和されています。

・最高限度額がない
・利用者や物件の融資資格が緩やかである
・審査が簡単
・つなぎ融資などの短期融資などがある

　ただ、普通の金融機関よりも金利は高いため、十分な返済計画を立てた方が望ましいでしょう。

　

　自治体融資って何

　と思う方は多いと思います。

　自治体融資は、すべての都道府県、市および東京特別区の一部で実施されている制度で、他の公的融資と同様に、利用者にとって有利な面が多いのが魅力であります。

①特徴　
　自治体融資には、融資と利子補給の２種類があり、融資には、自治体が年度内予算から利用者に直接融資する直接融資と、指定の金融期間を斡旋し、自治体が金利の一部を負担する、あるいは定期的に利子補給するタイプがあります。

　多くの自治体融資は、物件が公庫融資の対象であることを条件にしています。当然、公庫融資との併用は可能であります。

　注・公庫融資の第１抵当権は認められていますが、財形住宅融資や年金住宅融資に関しては、先順位の抵当権を設定しなければなりません。

　
②融資内容
　
　融資条件（東京都の場合）（自治体によって異なる）
・その自治体に住んでいること
・本人が居住する住宅であること
・住民税、事業税等の税金の支払に滞納がないこと
・所得が一定以下であること
・同居の所帯員がいること
・住宅金融公庫の融資を受けること
・団体信用生命保険に加入すること
・返済時に７０歳以下であること
・自己資金だけで、建設、購入、増築が困難であること
・融資金の返済について十分な能力があること
　
　返済期間
・原則として１０年以上３０年まで
・中には、１０年未満３５年までかかるものもあります。
　
　融資額
・各自治体により異なる
　
　金利
・固定金利
　
　返済方法
・元利均等返済方式、元金均等返済方式の他、

　フラット３５は、民間金融機関が融資した住宅ローンを住宅金融公庫が買い取って証券化し、投資家に販売する長期固定金利ローンであります。

①特徴　
　
　新型住宅ローンは住宅金融公庫が、民間の金融機関の住宅ローンを買い取り、その債権を担保に住宅金融公庫の債券を発行して投資家から債券発行代金を受け取ることにより、住宅ローンの貸し出しのための資金を調達しています。

②融資内容
　
　融資条件
・本人が居住する住宅であること
・毎月の返済額が４倍以上の月収があること
・７０歳未満であること（親子リレー返済を除く）
・建設費が１億円以下の一戸建て住宅であること
・購入費が１億円以下の一戸建て住宅か共同住宅であること
　返済期間
・１５年以上３５年以内（１年単位）
・但し「申し込み本人が６０歳以上の場合は１０年以上」、または、「完済時　の年齢が８０歳になるまでの年数」のどちらか短い方
　
　融資額
・１００万円以上８０００万円以下で、建設費または購入費の９割以内
　
　金利
・固定金利で金融機関によって異なる（２．８５％～３％台前半が中心）
・１１年目から適用金利が高くなる段階金利制度商品もある
　
　返済方法
・元利均等返済方式、元金均等返済方式の他、
・６ヶ月ごとのボーナス払いも併用可能
・繰り上げ返済は１回あたり１００万円以上から可能

　年金住宅融資は、国民年金や厚生年金に一定期間以上加入している人が利用できる公的な融資であります。

　年金住宅融資は、公的年金の加入者に対する融資であるため、どの年金制度に何年加入しているかによって融資金額が異なります。現在、新規融資はありません。

①特徴　
　住宅金融公庫融資が「１物件につき１融資」であるのに対して、年金住宅融資は夫婦それぞれが申し込むことができます。
　
②融資内容
　
　融資条件
・本人が居住する住宅であること
・被保険者期間が通算して３年以上であること
・申し込み前の２年間は継続して保険料が納付されていること
・毎月返済額の５倍以上の月収があること
・申込日現在、国民年金の場合６５歳未満、厚生年金保険の場合７０歳未　満であること

　返済期間
・原則として１０年以上５年刻みで選択
・住宅の構造では、木造が２５年以内、耐火構造で３５年以内、リフォーム　で　２０年以内

　融資額
・年金の加入期間によって区分され被保険者期間が長いほど融資額が多　　い

　金利
・固定金利で住宅床面積によって異なる
　
　返済方法
・元利均等返済、元金均等返済の他

③申し込み方法

・公庫併せ貸し・・・年金住宅融資のみの利用ができないため、公庫と同　　　　　　　　　　　　時に申し込む（国民年金加入者のみ）

・協会転貸融資・・・勤務先に年金の転貸制度がない場合に地域の公益　　　　　　　　　　　　　法人に申し込む（厚生年金加入者のみ）

・事業主転貸融資・・勤務先の会社が年金資金運用基金から融資を受け　　　　　　　　　　　　　　て、それを従業員である被保険者に「また貸し」する　　　　　　　　　　　　制度であり、勤務先で申し込む（厚生年金加入者の　　　　　　　　　　　　　　み）

　財形金融融資は、雇用・能力開発機構が、事業主を通じて、財形貯蓄をしている勤労者に対して融資をする制度で、公的住宅ローンの中では最も制約が少ないのであります。

①特徴　
　財形金融融資の最大のポイントは、住宅金融公庫融資が固定金利型であるのに対して、財形住宅融資は、金利が５年に一度見直される変動金利型であります。

②融資内容
　
　融資条件
・財形貯蓄を１年以上継続し、かつ、貯蓄残高が５０万円以上あること
・本人が居住する住宅であること
・毎月の返済額が４倍以上の月収があること
・７０歳未満であること
・連帯保証人がいること
・一定規模の住宅であること
　
　返済期間
・原則として１０年以上１年刻みで選択
・住宅の構造では、木造が２５年以内、耐火構造で３５年以内、リフォーム　で２０年以内
　
　融資額
・財形貯蓄残高の１０倍、かつ、最高４０００万円
　
　金利
・変動金利で５年ごとに１回金利を見直す（注）
　
　返済方法
・元利均等返済方式、元金均等返済方式の他、
（注）平成１１年４月から５年ごとに金利を見直す変動金利制（これを５年固　　　定金利制ともいう）に変更しています。