FP榎本の『住まいのマネー』レポート

不動産広告やチラシ等に、仲介手数料不要！と記載されている物件を見かけることがあるだろう。このような物件も、以前にお話した“仲介手数料無料”と同様、仲介手数料の支払いは発生しないのだか、手数料が無料と不要とでは当然言葉の意味が異なる。

一般的に新築の分譲戸建、マンションなどを業者から購入する場合、あまり媒介（仲介）の業者が間に入ることはないので、（ほとんど意識されることは無いだろうが）当然、仲介手数料は不要となる。

しかし、中古物件であっても、その物件が業者売主である場合などは、新築同様、他の業者を介す必要もないわけであり、“業者売主につき仲介手数料不要！！”などの売り出し文句で販売されることがある。

この“業者売主の中古住宅”とはどのような物件なのかというと、通常の仕入れの他、例えば競売などで落札した物件や買い替えの下取り物件などがあげられる。

多くの場合、業者の手によりリフォームが加えられた後販売がなされ、言葉通り仲介手数料は不要ではあるが、当然その価格には業者の利益が乗せられている。ただ、利益がオンされているからといって、そのような物件が割高であるとは決して言えない。

もし、その割高、割安の判断を精緻に行うとすれば、同じような中古物件を業者仲介（手数料が発生）にて購入し、自分で同じようなリフォームを業者に依頼したときのコストを算出しなければならないだろう。ただ、リフォーム費用にも当然、業者の利益がオンされているわけだし、依頼する業者により価格のバラつきは大きいと思われる。

このように中古物件といってもリフォーム上がりの手数料不要物件は、不要であるからお得であるとも、業者売主だから割高であるとも一概には言えない。慎重な判断が必要になろう。

仲介手数料その①でお話した通り、不動産購入の仲介（媒介）時に、依頼者に対し仲介手数料の他、『ローン事務代行手数料』や『ローン斡旋料』等を請求する業者もいる。売買契約に伴う重要事項説明書には融資斡旋の有無に関する記載がなされるものの、当然のごとく宅建業法にはローン事務に関する報酬について個別に規定している部分はない。

以前、私はこの“報酬費目”に興味を持ち、複数の不動産業者に対しヒアリングを行ったことがある。しかし、その運用は実に様々であり、時にショッキングな内容であった。

まず、どの程度の金額を請求しているかであるが、（地域的な相場があるのかもしれないが）おおおよそ３～５万円（の税込み）というケースが多かった。この価格帯は、一般の金融機関が住宅ローン取り組みの際、利用者に対して請求する融資事務手数料とほぼ同じであり、その面からも業者側として請求がしやすい金額だと言えるのかもしれない。

もちろん、普通に考えれば３万、５万は安いお金ではないが、何千万という買い物の一部となると支払う側も大きな抵抗を感じないのかもしれない。ただ、数は少ないものの中には８万、１０万を請求するという業者もいた。

実際のところ、ここまでの額を本当に支払う方がいるのかと思うのだが、よくよく聞くと、やはりお客さんからの申し出により、減額あるいは全く受け取れないケースもあるようであった（当然であるが、お客さんが住宅ローン利用しない場合これらの料金は請求できない）。

では、これらの報酬が業者側にとってどのような意味を持つのであろうか？ヒアリングの結果では、仲介手数料と同格の収入源として扱う業者がいる一方、『営業マンのお小遣い』的な位置づけとして、この報酬を営業マンの歩合にプラスしているという業者が少なくなかった。

しかし、驚くべきことに中には、『購入の媒介である場合は、これらの報酬が営業マンの歩合の全て』という極端なケースもあったのである。自分の収入が売買契約の成立ではなく、住宅ローン事務・斡旋の成否に掛かっている営業マンは一体どのような気持ちでお客さんに臨むのだろうか？興味のあるところである。

さて以上の状況から、業者の媒介を通して物件購入を検討されている方は、まず売買が成立した場合、どのような名目でどれだけの支払いが業者宛に発生するのか、前もって明確にしておく必要があろう。特に仲介手数料以外の項目については、そのダンピングの可否も含め、その内容についてはしっかりと理解、対応していくべきであると思われる。