FP榎本の『住まいのマネー』レポート

前回の記事でお話した通り、仲介手数料を含め売買の媒介において業者が受け取ることのできる報酬はその上限のみが法令によって定められている。よって仲介手数料無料というのも法令上は可能だし、実際に “購入時の仲介手数料無料！！”と謳う業者も今ではそう珍しくない。

しかし、当然のことながら全くの報酬ゼロでは経営が成り立たつわけがない。ではなぜそのようなことが可能なのか？タダより高いものは無いと昔から言うし、何か裏があるのではないのだろうか・・・・・。

結論から言ってしまうと、そこに殊更危険な香りを放つトリック・仕掛けなど無い。そもそも大前提として、このような報酬体系をとっている業者でも、全ての取引において仲介手数料が無料になるわけではないのだ。

つまり“購入者側の仲介手数料が無料になる取引もある”だけのことであり、しかも、その該当となるのは、『その業者が売主側から仲介手数料を受け取ることができる取引』に限られているケースが殆どである。

では、『業者が売主側から仲介手数料を受け取ることができる取引』とは何なのか。まず不動産売買取引の媒介報酬に関して言えば、売主、買主どちらの立場もイーブンであり、売主側も当然、自身が契約した業者から一定の報酬を請求される。

つまり、『業者が売主側から仲介手数料を受け取ることができる取引』とは、『業者が売却の媒介依頼を受けている物件を購入する取引』なのだ。売主から幾許かのお金が入るので、買主のあなたにはマケときますよ！！という蓋を開けてみれば至極簡単な話なのである。

とはいえ、業者としても思い切った報酬形態であると思うし、買い手側も自分が気に入った物件が、もし手数料無料取引に該当していれば、随分と諸費用負担が減るであろう。

しかし、残念なことにこれらのような“革新的な”手数料体系を採用しているのは新興の業者であることが多く、全国展開を行っているような大手不動産仲介会社と比べると、どうしても売却依頼を受ける物件数は見劣りする。いくら手数料無料だからといっても、少ない物件に自分を合わせていくのでは本末転倒である。あくまでも“結果的に手数料無料になった”という形が好ましいのではないだろうか。

また、手数料無料とはいえ媒介を依頼する以上、業者に対し“言うべきことはキッチリ言う態度”が絶対に必要である。手数料が売主側だけとなると、心情上、どうしても業者が売主サイドに立つという可能性も否定できないからだ。手数料無料だから手を抜かれるということはないだろうが、必要ならば価格交渉もしてもらわなくてはならないし、引渡し条件等の詰めなど、業者として動いてもらわなければならないことはしっかりと要求しよう。

よって繰り返しになるが、手数料無料は確かに魅力的ではあるものの、その際には、あくまでも物件内容・条件あっての不動産探しという点を強く意識する必要があるだろう。

不動産売買において仲介手数料が必要となる場合、それは諸費用の大きな比率を占める費目の１つである。但し、宅建業法には“仲介手数料”という表記は無く、業者が受け取る報酬としてその上限（詳細については前記リンク先から参照願いたい）のみが規定されているに過ぎない。

実際、一昔前までは当然のように、上限いっぱいの仲介手数料が請求されていたが、今では様々な料金サービスが増え、仲介手数料半額や無料などという料金形態をとる業者も珍しくない。しかし重要なのは、仲介手数料というイチ費目に捉われるのではなく、法令同様、あくまでも業者宛に支払う報酬総額がいくらになるのかという視点であろう。

例えば、（今ではかなり数は減ったが）以前はコンサルタント料などと称し、仲介手数料以外にもお客から金員を請求する業者もいた。要するにどちらも業者へ支払う“報酬”である。しかも、仲介手数料＋コンサル料が法令上限内に収まっているならばまだしも、それを超えている場合にはその違法性さえ疑わなくてはならないと思われる。

この他、購入者が住宅ローンを利用した場合に、業者から『ローン事務代行手数料』や「ローン斡旋料」等の名目で支払いを請求されるケースもある。この費目については、報酬にあたるのかどうかを含めグレーな部分も多いのだが、中には何十万という法外な斡旋料を請求されたという話もあり非常に注意が必要だ。

繰り返すようだが、仲介手数料だけに意識を向けてはならない。明確にすべきは業者宛にどのような名目で、どれだけ請求されるのか？という点である。この点については、後々のトラブルとならぬよう、業者への依頼時点で確認しておくことが望ましい。