FP榎本の『住まいのマネー』レポート

今回は中古マンション購入費用にまつわるお話。

さて、実は私の場合、中古マンション物件の良し悪しを判断するときに、邸内の綺麗・汚いはほとんど考慮に入れません。まあ中には、猛獣でも飼っていたのだろうか・・・と思うほど荒れているものもありますが、そもそもがリフォーム前提で考えているので、その費用分に見合う売値が設定してあれば全く気にする必要が無いのです。

とは言え、特にペット飼育可のマンションですと、木製の建具等はボロボロ、障子や襖には大きな穴が空いて、ある意味ペットの往来が可能な「飼育対応マンション」になってしまっている物件もあり、自己住居用の物件を探すお客さんにとっては、いくらリフォーム前提といってもなかなか割り切れない物件もあるようです。

ですが私の場合、むしろそこが狙い目だと思っています。この言い方が適切かどうかわかりませんが、私はマンションの共有部分（躯体・構造などを含む）、立地、管理などハード、専有部分をソフトと捉えています。

ソフトの部分は規約や構造などの制限を除けば、自己の思いのままに変更可能ですから、あまり現状についての心配はしません。それより、問題はハードの方で、こちらは自分の意思ではどうすることもできないことばかり（昨今の構造疑惑騒動もまた然り）ですから、そのあたりの調査・検討には非常に気を使います。

逆にハードはしっかりしているのに、ソフトがボロボロであるためになかなか買い手がつかない物件に出会うと思わずラッキーと心の中で叫びます。値交渉もし易いですし、この手の物件はリフォームを行えばキッチリと優良物件に化けるからです（ただ実際に購入するのは私のお客さんなのですが。）

私はどちらかというと兼業大家さんにネガティブスタンスですが、このような物件でしたら十分勝負になると思います。安く仕入れた物件を、適宜リフォームして貸すというのがマンション投資のセオリーだと思いますので。

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住宅の価格が将来上昇基調だという意見をちらほらと耳にする。その理由として、

①地価の上昇
②消費税率アップ

が上げられていることが多いのだが、地価に関して言えば、上昇地域、下落地域のいわゆる『二極化』現象が鮮明であり、各地域によってのブレが大きい。

また、②の消費税率にあっては、近い将来実際上げてくるだろうが、住宅価格としての議論となると、まだ時期尚早だと思われる。

実は、私自身住宅価格上昇のカギを握るのは上記２つではなく、先日巷を騒がせた『マグロ価格高騰』同様、『世界的規模の資源争奪戦』にあるのではないかと考えている。

私は仕事柄、建材、資材メーカーや仲介業者とお話をすることが多いのだが、皆さん仕入れに関して話を向けると一様に渋い表情となる。

とにかく資材、建材のコストが上昇している・・・。

皆さんもご存知だろうが、住宅の資材･建材の多くは海外からの輸入に頼っている。躯体で使用する木材や鉄骨などはもちろん、キッチンやバス製品なども、原材料レベルまでたどればも当然相当部分を輸入に頼っている。

なぜ、このようにコストが増加しているのか、それはあのマグロ騒動と同じく、

①輸出国側での規制
②世界的な需要の増加

が原因となっている。例えば木材の調達においては、森林の伐採などによる環境破壊を憂慮した東南アジア諸国が、その現状に待ったをかけ始めている。

また、以前から『鉄』に関しては良く取り上げられている話題なのだが、どちらかといえば資源の供給側だった国が、急速な経済発展により、需要国へ転換している現状も見逃せない。

つまり日本としては単純に資源獲得のライバルが増えた形になり、その争奪戦の結果、仕入れコストへ上昇に繋がっているようなのだ。

また、上昇しているのは住宅本体に関わる部分だけではない。つい最近の話だが、外構工事のアルミフェンスでさえ、今までの値段では卸せないと馴染みの業者さんに言われてしまった。現場では本当にじわりじわりとあらゆる面でコストプッシュしている印象を受ける。

この問題が地価や消費税と比べて厄介なのが、全世界的、つまり他国の動向自体が原因の１つになっていることである。ハナから日本１国でコントロールできる話ではないのだ。

現時点でこの状況がどのように推移していくかは当然予想できないが、この話題については当ブログでも度々触れていきたいと考えている。

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いろいろな出版物で「持ち家VS借家」という記事を目にします。

持ち家の場合と借家の場合でどれだけ生涯住居費が変わるかというのが大きな論点のひとつで、住宅ローンの返済額やら家賃やらあらゆる項目を比較して、どっちがどれだけお得だ！なんてものを検証しています。

私もFPですのでこのような机上の計算も嫌いではないのですが、この比較に関していえば、大事な前提を無視して行われているため、机上の計算が机上の空論になっている場合がほとんどだと思います。

その大事な前提とは・・・

「退職したら今までと同じレベルの借家を借りれないかもしれない」

ということ。先に述べた比較のほとんどが、一生涯同じレベルの借家に住むことができるという前提で話をしていますが、そもそも入居できる貸家のレベルが下がってしまっては、この比較自体あまり意味が無いのことになるのではないでしょうか。

現実に高齢を理由に入居を断る貸主が多いのは事実であり、これら高齢者の方は、在職中や若い頃のように新築物件にすんなり入居できるケースは極端に少なくなります。言い換えれば、多くの大家さんが、『あなた』に貸すのではなく、『あなたの勤めている会社』に貸しているつもりだということなのです。自分が大家さんだと思って考えてください。名の知れた会社に勤める若夫婦と７０近くで年金暮らしの老夫婦、どちらに貸したいですか？

国もそんな状況を問題視しており、平成13年の「高齢者の居住の安定確保に関する法律」の制定などいろいろな働きかけをしていますが、現時点ではその名のとおり、一定レベルの住居を確保する段階であり、結局、貸す貸さないは大家さんの判断にゆだねるしかないわけなのです。ですから近い将来、この状況が劇的に好転するかどうかは、結局、国任せということになるんですね。

こう言いますと、「これから人口減の時代で借り手市場なのだから、将来は高齢でも貸してくれるところがあるはず。」とおっしゃる方もいるかもしれませんが、それは都合の良い考え方で、賃貸市場は現時点で既に明確な借り手市場であり、需要（借主）が細ることが鮮明な今、供給数（貸家）だけが維持されていくことは考えられないのです。

もちろん、今現在、高齢者向けの賃貸が増えているのは認めますよ。しかし、そのほとんどが富裕層向けのビジネスとして展開されているということを見逃してはいけません。

加えて、私はこれから賃貸業をドロップアウトする方が相当増えていくと睨んでいます。それは日本の賃貸市場の構造によるものですが、それはまた別の機会にお話しましょう。

というわけで、「持ち家VS借家」という比較はあまり意味が無いといった私の考えがご理解いただけたでしょうか。ついでにもう一つ厳しい言い方をすると、一生賃貸で暮らすというスタイルが最近増えていますが、このようなスタイルを貫く資格があるのは、老後になっても、いざというときには余裕資金で中古マンションなりを購入できる財力を持っている方だけだと思います。そうでなければ急な立ち退きになった際、非常に苦しい立場に追い込まれると思いますよ。

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前回記事の続きです。

なんにせよ住宅ローンを組む上で、団体信用生命保険（以下団信）が加入不可であると住宅購入の資金計画が急に難しくなってくる感は否めない。

とは言え、告反（告知義務違反）してまでも住宅ローンを通すというのは余りにも危険。
→その辺りの事は前回の記事「団体信用生命保険・告知義務違反への警鐘」を見てください。

ならば真っ当な他の方法を探すしかない。

まず最初に思いつくのが公庫融資、フラット３５だ。これらの融資は団信加入が任意である。

加入できる・できないは問題ではないのだ。加入する・しないの選択権が借り手にある。もっと言ってしまえば健康状態に問題が無い人でさえ加入しなくてもよい。

但し、公庫側は強く加入勧めており（当たり前か・・・）、加入しない場合には申し込みの際、『不加入確認書』という書類を別途提出する必要がある。これには加入しない理由を明記しなければならない。

蛇足だが、この理由欄は選択性になっており、その中に『健康状態により加入不可だから』という選択肢は無い（『その他』という欄はあるが…）。この辺に公庫側の意思を垣間見ることができるが、加入しないからという理由でその他の審査自体が厳しくなるということはない。

しかし、この融資には１つ大きな問題がある。

それが『２割の壁』

そう、最大融資枠はフラット３５でさえ建築・購入費の８割まで。２割の頭金をどう用意するか。諸費用も考えればそれ以上の現金が必要だ。

また、公庫融資やフラットは物件に対する審査が厳しいので、例えば中古物件だとこの基準でアウトという可能性も考えられる。

さて、もう1つの方法は、民間金融機関のプロパー貸し。
ちょっと勘違いしている方が多いのだが、

団信不可→銀行側が住宅ローンを受け付けない…ではなくて
　
団信不可→保証会社との保証委託契約が結べない→住宅ローン不可　という流れが正当。

一般の金融機関の住宅ローンでは自分で保証人を立てない場合、保証会社と保証委託契約というものを結ぶ必要がる。この契約により借主が本人死亡も含め何かしらの事由で債務不履行に陥った場合、保証会社が金融機関に債務を代弁する。このように金融機関は一般の住宅ローンについて、貸し倒れリスクも極力持たない仕組みを整えている。

実はこの保証委託契約締結の条件に１つに団信加入がある。細かいことを言えば、団信加入は借り手⇔金融機関との間ではなく、借り手⇔保証会社との間で必要な条件なのだ。

話を戻すが、このような一般的な融資の例外としてプロパー貸しが存在する。この貸し倒れリスクをどこへも振らず、自己の責任を持って貸し出しを行うことを言う。

だから、当然条件は厳しい。ただ、今までの取引状況や融資額と担保とのバランス、また勤務先の状況などにより、フラットよりもよい条件で借り入れできる場合も無くはない。但し、まったく相手にされない場合もあるが。

また、保証会社でなく保証人を用意するという方法もある。但し、収入合算などで奥さんを連帯保証人にするというパターンとは次元が違う。いざというときに、貸し倒れしないと判断できる相当な資力が必要とされる。

正直な話、連帯保証人になっていただくお願いよりは、頭金２割の援助（借り入れでも贈与でも）してもらい、フラットを利用するほうがよっぽどいいのではないかと思う。

なんにせよ、団信に加入せず住宅ローンを組むということは、いざというときに残された方達を守る方策が無ければ、非常に危険な行為だと言え、上記でローン借入れが可能であった場合でも、その辺りのケアは十分に考えておきたいところである。

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この記事は私が運営する他のブログでの反響の高いためこちらにも転載いたします。

さて、団体信用生命保険の加入のためには、自分の健康状態を生命保険会社へ告知し審査を受けなければいけません。民間の一般的な住宅ローンは団信加入が必須条件となっていますので、審査の結果、加入不可となると大幅な資金計画の変更が余儀なくされます。

実際、不加入になったため物件購入を断念する方は少なくありません。しかし、どうしてもあきらめきれず、禁断の道へ進んでしまう方もいらっしゃいます。それが告知義務違反です。

正しい健康状態を告知せず、団信加入して住宅ローンを通そうという荒業です。ここには、こんな心理が隠されています。

①ローン完済まで死ななきゃいいんでしょ。
②２年（ないしは５年）バレなきゃいいんでしょ。

特に②に関しては一般の生命保険の告知義務違反に関する解除権が殆どの場合、（約款上）契約後２年で消滅するということ、また商法上時効が５年であることを踏まえてのことでしょうが、現実はそんなに甘くないですよ。これらの期限を越えたとしても

告反の程度により、団信契約の取り消し・無効が認められる場合がある！

特に、自分の健康状態をしっかり把握していながら、ウソ告知をした場合は詐欺として契約自体が無効になるケースもあります。２年たてば必ずセーフなんてことはないですよ。

しかも、もうひとつ気になる考え方があります。それは…

「告知義務違反でも保険金がおりる可能性は低くない。それならば、最初から団信加入が必須でない公庫やフラットで借りるよりも、告反して一か八かで団信加入したほうがよい。」

これはあまりにも暴論。でも資金計画が頓挫して弱りきっている方にはこのような悪魔の囁きも天使の羽音に聞こえます。でもこれは本当に危険。なぜなら、

①民間住宅ローンを組むと借入額が大きくなりがち
フラットは購入資金の９割が融資の限界。よって、あと１割は自分で用意することになりますが、民間はそうではない。１％でも無効の可能性があるのならば借入額はできるだけしぼるべき。

②いざというときの備えに対する危機感の希薄化
団信がないのならば、いろいろな金融商品を活用して、万が一のときの対策を講じるべき。「もしかしたら大丈夫かも」という思いはこのような対策を滞らせる。

先にも述べたとおり、団信が加入できなければ全く住宅ローンを組めないわけではありません。ですから大黒柱を失ったという悲しみの中で告知義務違反どうこうでトラブルを起こすよりは最初から加入せずに資金計画を見直した上でリスタートするほうがよいと思うのですが…。皆さんはどうお考えでしょうか？

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よく住宅取得時に頭金をどれだけ用意したらよいかという問いに対し

『最低でも2割以上は必要』

という回答を耳にする。しかし、この最低2割という数値に何の根拠があるのかというと、明確にこの妥当性を示している文献はほとんど無い。

よって私はこの数字が、長きに渡り日本の住宅ローン市場を支えてきた住宅金融公庫融資が建設費･購入価格の8割までしか借入れできなかったことに起因するのではないかと考えている。

つまり・・・・

公庫を利用するならば、どうしても2割の頭金が必要だったため、それがいつしか返済負担における“とりあえずの安全ライン”として一人歩きを始めたのではないかと思うのだ。

頭金の額とデフォルトとの関係が信頼できるデータとして存在し、そこから2割という“合格ライン”が導かれているのならばともかく、私自身そのような資料を見たことが無い。

以上から私は、住宅ローンの相談を受ける際、この2割という数字にほとんど縛られることなくプランニングを行っている。但し、当然立案指針のようなものはあり、それは、

住宅ローンによるリスクは『頭金の多い、少ない』ではなく、あくまでも借り入れ後の返済負担（返済比率）の中に潜んでいる。

ということだ。確かに『頭金は2割以上用意すること』というような数字を用いた分かりやすい目安というものは、一般の方に受け入れやすい。しかし、その目安自体に固執しすぎると、かえって物事の本質を見失うことが多い。

例えば・・・

Ａ、Ｂという家族構成も、収入も、とにかく全ての状況が同じ２つの家族がいるとしよう。

①Ａは１，０００万円の贈与を両親から受け、頭金に使って３，０００万円の家を買った。

②Ｂは頭金なしで２，０００万円の家を買った。

さて、この２家族の返済負担はどうだろう？両方とも借入額は２，０００万円だから、同等の住宅ローンが組めた場合、返済の家計に対する負担は全く変らない。もちろん、Ａの場合はフラット３５が利用できるかもとか、いざというときにＡの家の方が多少は高く売却できるだろうとか、細かな条件の違いはあるかもしれない。

しかし、頭金を１，０００万円用意したから、Ａの方がはるかに低リスクである･･･とも言えないだろう。いくら多額の頭金を用意しても、肝心の返済額が自分たちの収入に見合うものでなければ、そこにリスクは確実に存在するのだから。

実際に贈与などで頭金が増えたことで、購入する家もランクアップしてしまい、結果として大きなローンを組むという方も少なくない。頭金２割論が役に立たない好例であると思う。

・・・誤解して欲しくはないのだが、もちろん、頭金を少しでも多く用意することを否定しているのではない。ただ実際の住宅ローン返済というのは、各家計の状況において、細やかな対応をしていく必要がある。単純に目安のみを追いかけるスタンスはやや危険ではないかと思うのだ。

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