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住宅ローンを組むと、どうしても利息がついてしまいます。
利息部分については、負担を軽減させたいと思う方は多いと思います。

今回は、繰上げ返済について解説していきます。


（１）繰上げ返済とは？

　繰り上げ返済とは、手元資金に余裕がある場合に元金の一部を繰り上げて返済することをいいます。返済総額の削減に大きな効果があります。
　
　繰り上げ返済には、返済期間を短縮するタイプと毎回の返済額を軽減するタイプの２種類があります。
　　　
　返済方法　　期間短縮型→ローンの返済額を変えずに、返済期間を短縮
　　　　　　　返済額軽減型→返済期間を変えずにローン返済額を少なく　　　　　　　　　　　　　　　　する

（２）返済期間を短縮する方法

　返済総額の削減効果が大きいのは返済期間を短縮するタイプであります。同じ額を繰り上げ返済しても、繰り上げ返済の時期が早いほど短縮する期間が長くなります。




　
（３）返済額を減額するタイプ　

　繰り上げ返済時点で、返済期間を変えずに残りの期間で返済額を再計算する方法であります。
　毎回の返済負担を減らす場合に適しています。

今回は、借り換えについて解説していきます。


（１）借換えとは？

　買換えとは、銀行などで新しく住宅ローンを組み、現在返済中のローンを全額返済することであります。

　例えば、高金利時代の住宅ローンを低金利の住宅ローンに買換えることであります。この結果、借換え後は毎月の返済額や返済総額を減少させることができます。

（２）借換えの条件

　借換えにおいては、借換の諸費用が数十万円ほどかかる場合があるため、借換え後の返済額の削減効果を比較して、検討する必要があります。

　具体的には、借換後の予定返済総額と借換の諸費用の総額が、借換前の予定返済総額を下回る必要があります。つまり、借換えの損益の分岐点を考慮する必要があります。　

　借換前の予定返済総額　＞　借換後の予定返済総額　＋　借換諸費用

（注）借換の諸費用には、抵当権抹消費用、登録免許税、印紙税、ローン取り　　　扱い手数料、ローン保証料などがあります。　

（３）借換えのパターン

　借換えローンについては、一定期間の固定金利型か変動金利型が選択できます。

　しかし、変動金利型の場合は、低金利時代においては金利が上昇するリスクがあるため、１０年から２０年ほどの固定金利型のほうが無難であります。借換には、以下のパターンがあります。

　民間ローン→民間ローン　○
　公的ローン→民間ローン　○
　民間ローン→公的ローン　×
　公的ローン→公的ローン　×