ブログで身に付く!!!生活塾

　年を取ると共に考えておかなければならないことがもう１つあります。

それは、住まいをどうするかであります。

今回は、どのような住宅があるか、代表的なものを見ていきましょう。

・リバースモーケージ

　リバースモーケージとは、自宅を担保に生活融資を受け、死亡した時点で自宅を処分して元利合計を一括返済する制度であります。

　ただし、利用者が死亡したあと、遺産相続のトラブルや自宅の資産価値が予想以上に下落した場合の対処などの問題点があります。

・有料老人ホーム

　民間の有料老人ホームや住宅供給公社が運営するシニア住宅であり、ほとんどが「終身利用方式」を採用しています。

　ただし、民間の場合、完全介護をうたいながら、要介護状態になると退去しなければならないケースもあるため、入居先の見極めが重要になります。

・バリアフリー住宅、二世帯住宅

　ご存知な方も多いと思いますが、壁や床などの障害から、自由になることをいい、階段の段差やトイレなどに手すりなどをつけるなど、快適な住環境を整えることを「バリアフリー」住宅であります。

　また、二世帯住宅とは、こども世帯と親が同居する世帯をいいます。

共に、用件を満たせば、割増融資などを利用することは可能であります。



　

成年後見制度聞いたことがない方もいると思います。

　成年後見制度とは、認知症や知的障害などのために、判断能力や意思能力が不十分な状態にある人を支援し、その権利を守ることを目的とした制度であります。

　成年後見制度には、「法定後見制度」と「任意後見制度」の２種類から成り立っています。

（１）法定後見制度

　現に、判断能力が不十分な状態にある人に対して、一定の申し立てをする者からの申し立てによって家庭裁判所が後見人などを選任します。

　ここで、それぞれの用語と状態を抑えましょう

・後見　精神上の障害で、日常的に判断能力が欠如している方や心神喪　　　　失状態な方を対象としています。

・保佐　精神上の障害で、著しく判断能力が欠如している方や心神耗弱状　　　　態な方を対象としています。

・補助　軽度の精神上の障害で、判断能力が不十分であるために保護を　　　　　必要とする方を対照としています。

（２）任意後見制度

　本人自身が将来判断能力の衰えた場合に備え、あらかじめ契約によって任意後見人を選任しておく制度であります。

・任意後見人に代理権を付与する任意後見契約は、必ず公正証書で行います。

・任意後見人の資格者には、法律上制限がありません。（個人・法人・複数可）親族はもとより、専門家も資格者となれます。

・契約の効力は、家庭裁判所によって任意後見人を監督する任意後見監督人
が選任されたときから生じます。

・自己決定尊重の理念から、法定後見制度と違い、家庭裁判所の関与の仕方は、より間接的な形態をとっています。

（３）成年後見登記制度

　従来の後見制度は、戸籍への掲載による公示方法をとっていましたが、変わって、新たに成年後見登記制度が創設されました。

　これにより、本人やその代理人の方々、他に取引する方々の安全が図られるようになりました。

　続いて、特殊な個人年金を紹介していきます。

１、夫婦年金保険

　夫婦どちらかが生きている限り年金を受け取ることができる個人年金保険であります。

　夫婦の両方が保証期間内に死亡した場合には、残りの保証期間分の年金は遺族に対して支払われます。

２、簡易保険、年金共済

　個人年金保険は、簡易保険やJA共済、全労済等の共済でも取り扱われています。

　商品は、生命保険会社と似ている部分がありますが、加入できる年金額は、生命保険会社より低めに制限されています。

３、変額年金保険

　変額年金保険とは、運用実績によって将来受け取れる年金額が変動する個人年金保険であります。

　加入時点で、運用実績次第で、受け取れる年金額が変動します。

　前回、老後生活における必要生活資金について、述べてきましたが、結構、かかることは実感したかと思います。

　しかし、今から、高額な生活費を用意するのは困難、しかし、公的年金だけでは不安というのが現状だと思います。

　そこで、今回は、公的年金以外の年金として個人年金を２回に分けれ紹介します。

　始めに、最低限抑えておきたい個人年金の種類を紹介します。

１、終身年金

　被保険者が生きている限り、終身にわたり、年金を受け取れるが、死亡した場合には、その時点で年金の支払いは終了します。

２、保証期間付終身保険

　終身年金をベースにして、保守期間中に死亡した場合には、遺族が年金
年金を受け取ることができます。

３、有期年金

　被保険者が一定期間生きている限り、年金を受け取ることができるが、死亡した場合は、その時点で年金の支払いは終了します。

４、保証期間付有期年金

　有期年金をベースにして、保証期間中に死亡した場合には、遺族が年金を受け取れ取ることができます。

５、確定年金

　被保険者が一定期間生きている限り年金を受け取ることができ、死亡した場合には、遺族が年金を受け取ることができます。

　平成１９年から、離婚の際、年金を分割できるようになりました。

しかし、年金分割をする場合、どのような方法で分割できるのか？

今回は、その部分を確認しましょう。

（１）協議による分割
　
　平成１９年４月から、離婚に際して婚姻期間中の老齢厚生年金の２分の１を上限に、協議によって分割することができます。
　
（２）第３号被保険者期間中の分割
　
　平成２０年４月から、離婚に際して第３号被保険者中の老齢厚生年金を分割することができます。（合意がなくても可能）

ただし、該当する期間は、平成２０年４月からの第３号被保険者の部分のみであります。

老後生活に入ると、年金はかけがえのないものであります。

しかし、将来の年金額では、生活は苦しい、年金額を増やしたいと思う方は多いのではないでしょうか？

年金を増やす方法として、付加年金と支給開始年齢の繰り下げの２種類があります。

（１）付加年金（第１号被保険者に独自の給付）
　
　付加年金とは、より高い給付を希望する第１号被保険者が、付加保険料４００円を納付することによって受けられる年金であります。

（２）支給開始年齢の繰下げ

　支給開始年齢には、７０歳まで支給開始年齢を遅らせ、その反面として年金額をアップさせる「繰下げ支給」が設けられています。　

　支給の繰下げによる老齢基礎年金の額は、本来の年金額に以下の額を加算した額となります。　　

　本来の老齢基礎年金の額×増加率（０．７％×繰下げ月数）　

　（注）「繰下げ月数」は、老齢基礎年金の受給権を取得した日の属する月から、支給繰下げの申し出をした日の属している月の前月までの月数（６０月が上限）であります。

実際に計算して見ましょう。


まず、月を年にします。

月（　　　）万円×１２月＝年（　　　　）万円

夫婦健在期間　年（　　　）万円×０．７×（　　　　）（平均余命から）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＝（　　　　　　　）万円（A)

寡婦期間　年（　　　　）万円×０．５×（　　　　）（妻の平均余命「注・現在の平均余命」－夫の平均余命＝妻の残りの平均余命）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＝（　　　　）万円（B)

合計で（　　　　　）万円（A)＋（　　　　　）万円（B)＝（　　　　　）万円
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　必要になります。




　　　　　　　　　　　　　　　　　　資料・生命保険文化センターより

　実際のところ、どのくらい必要なのか不安な方は多いのではないでしょうか

　今回は、実際に計算して、把握しましょう。

　老後生活費は、退職期直前の生活費をベースに考えるのが現実的であり、一般的には、夫婦健在期と夫が死亡して寡婦になった期間に分けて考えます。
　
　老後に必要な生活費の月額は、夫婦健在期間（現在の月の生活費の約７割）と寡婦期間（現在の月の生活費の約５割）に分けて考えます。



では、計算例をご覧ください。

夫・現在６０歳、妻・現在５５歳で月３０万円で生活した場合

計算をする際、平均余命を使います。（一番下に表示）

平均余命とは、各年齢者が将来平均して生きられる年齢であります。

まず、月を年にします。

月３０万円×１２月＝年３６０万円

夫婦健在期間　年３６０万円×０．７×２２．１７（平均余命から）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＝５５８６．８４万円（A)

寡婦期間　年３６０万円×０．５×１０．１（妻の平均余命「注・現在の平均余命」－夫の平均余命＝妻の残りの平均余命）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＝１８１８万円（B)

合計で５５８６．８４万円（A)＋１８１８万円（B)＝７４０４．８４万円
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　必要になります。




　　　　　　　　　　　　　　　　　資料・生命保険文化センターより

老後生活を考える際、どの部分を考えますか

やはり、資金の部分を考える方が多いのでは、ないでしょうか

　我が国では、超高齢化社会を迎えようとしているため、老後の生活設計は非常に重要であります。

　老後資金を考える場合、まず、老後の生活費を計算する必要があります。

　その上で、退職金や公的年金（国民年金や厚生年金等）などの収入を差し引いて、それでも、足らない分を老後資金として準備する必要あります。

　老後資金は他のライフイベントである住宅問題、教育資金のメドを付けてから本格的な準備間となります。　　
　　
　　　老後の必要資金　＝　老後の生活費　ー　老後の収入

　住宅ローンの返済があと少しと思っていたら、目の前には、老後のことを考えなければなりません。

　しかし、老後資金は月にどのくらい必要なのか？考えたことありますか？

　老後、一人暮らしのお年よりの１ヶ月の生活費は、最低でも１５万円ほど必要になると言われています。

　これが、お年より夫婦の場合ですと、１ヶ月、普通に生活する場合、平均で２５万円必要になります。

　さらに、ゆとりのある生活を望んでいる場合は、平均で３９万円もかかると言われています。

　そう考えた場合、いかに老後資金を準備しなければならないか解ると思います。

　今１度、確認してみましょう。

　

単独で購入したいけど、難しい

そう、思う方は多いのではないでしょうか？

しかし、夫婦で共有して購入すれば、購入できる可能性は高くなります。

今回は、共有のメリットについて解説していきます。

近年、夫婦共稼ぎが増加し、購入の際、共有登記にする例が広まっています。

共有登記とは、複数の方が１つの物件を購入する際、それぞれお金を出し合った割合に応じて、共有として、登記所にて登記をします。

最大のメリットとして、贈与税は課税されないことであります。

たとえ、親と共有にしても、贈与税が課税されません。

ぜひとも、検討しておきたいものであります。

　近年、耐震偽造とかで、住宅に関わる信頼性が崩れている状態であります。本当に信頼できるところを探すためにも何かし、注意しばければならないポイントを知っておかなければなりません。

まずは、土地を確認することから始めましょう。

　土地といっても、更地から工業用地と多種多様であります。中には、借地権がついているところもあれば、競売にかけられているところもあります。

　他にも、改良されている土地（前、田んぼとか沼、池）、隣の家との境界線などにも注意して選びましょう。

次に、欠陥がないかを確認することであります。
　特に、建売住宅やマンションは、この部分を注意しましょう。

例えば、雨漏りがするとか、壁にひびが入っているとか、床が傾いているとか・・・・

　他にも、業者の応対とか・・・であります。


最後は、地域で、確認することであります。

引っ越す際、どこに病院があるとか、スーパーがあるとか確認することが多くあります。

お子様がいれば、学校の行事や習慣、図書館などの公共機関など

また、ごみの日や駅までの距離、町の慣習などはチェックしておきましょう。

住宅ローンを組むと、どうしても利息がついてしまいます。
利息部分については、負担を軽減させたいと思う方は多いと思います。

今回は、繰上げ返済について解説していきます。


（１）繰上げ返済とは？

　繰り上げ返済とは、手元資金に余裕がある場合に元金の一部を繰り上げて返済することをいいます。返済総額の削減に大きな効果があります。
　
　繰り上げ返済には、返済期間を短縮するタイプと毎回の返済額を軽減するタイプの２種類があります。
　　　
　返済方法　　期間短縮型→ローンの返済額を変えずに、返済期間を短縮
　　　　　　　返済額軽減型→返済期間を変えずにローン返済額を少なく　　　　　　　　　　　　　　　　する

（２）返済期間を短縮する方法

　返済総額の削減効果が大きいのは返済期間を短縮するタイプであります。同じ額を繰り上げ返済しても、繰り上げ返済の時期が早いほど短縮する期間が長くなります。




　
（３）返済額を減額するタイプ　

　繰り上げ返済時点で、返済期間を変えずに残りの期間で返済額を再計算する方法であります。
　毎回の返済負担を減らす場合に適しています。

今回は、借り換えについて解説していきます。


（１）借換えとは？

　買換えとは、銀行などで新しく住宅ローンを組み、現在返済中のローンを全額返済することであります。

　例えば、高金利時代の住宅ローンを低金利の住宅ローンに買換えることであります。この結果、借換え後は毎月の返済額や返済総額を減少させることができます。

（２）借換えの条件

　借換えにおいては、借換の諸費用が数十万円ほどかかる場合があるため、借換え後の返済額の削減効果を比較して、検討する必要があります。

　具体的には、借換後の予定返済総額と借換の諸費用の総額が、借換前の予定返済総額を下回る必要があります。つまり、借換えの損益の分岐点を考慮する必要があります。　

　借換前の予定返済総額　＞　借換後の予定返済総額　＋　借換諸費用

（注）借換の諸費用には、抵当権抹消費用、登録免許税、印紙税、ローン取り　　　扱い手数料、ローン保証料などがあります。　

（３）借換えのパターン

　借換えローンについては、一定期間の固定金利型か変動金利型が選択できます。

　しかし、変動金利型の場合は、低金利時代においては金利が上昇するリスクがあるため、１０年から２０年ほどの固定金利型のほうが無難であります。借換には、以下のパターンがあります。

　民間ローン→民間ローン　○
　公的ローン→民間ローン　○
　民間ローン→公的ローン　×
　公的ローン→公的ローン　×

　民間融資には、金融機関だけでなく、勤務先から融資を受けることができます。

　それが、社内融資であります。社内融資は、大企業を始め多くの企業が従業員住宅購入融資制度を導入しています。


特徴　
　社内融資の特徴は、各企業ごとに異なるものの、公的融資より低金利であり、また、大型の融資を組めることが多く、会社によっては利子補給制度があるなど、魅力的な部分があります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
注意しておきたいこと

・融資を受ける資格や融資額は利用者によって異なる
・中途退社した場合、融資残高を、一括返済しなければならない
・定年時までに返済を完了しなければならない

などであります。利用する際は、企業に相談してみてください。

　民間融資とは、都市銀行に代表される一般企業からの融資をいい、実際に融資をおこなうのは、銀行・信用金庫・労働金庫・農協・ノンバンク・住宅金融専門会社・生命保険会社や損害保険会社などであります。


①特徴　
　民間融資の特徴は、公的融資と比較して、金利が高いこと、借りやすい、利用者の状況によって、融資条件はさまざまなところであります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
②融資内容
　
　融資条件
・満２０歳以上で、満６０歳まで、かつ７０歳までに返済できること
・一定額以上の年収を継続して得ていること
・自己が居住するための土地・住宅購入資金
　または、増改築・リフォーム資金であること
・連帯保証人がいること、または、信用保証会社の保証を受けること
・団体信用生命保険に加入すること
・融資会社が購入物件に抵当権を設定できること
　
　返済期間
・最高３０年から３５年

　融資額
・会社によって異なるが、５０００万円から最高１億円

　金利
・固定金利または変動金利
　
　返済方法
・元利均等返済方式、元金均等返済方式の他

次に住宅金融専門会社を見てきましょう。

　住宅金融専門会社は、ノンバンクの代表例であり、金融機関よりも、用件が緩和されています。

・最高限度額がない
・利用者や物件の融資資格が緩やかである
・審査が簡単
・つなぎ融資などの短期融資などがある

　ただ、普通の金融機関よりも金利は高いため、十分な返済計画を立てた方が望ましいでしょう。

　

　自治体融資って何

　と思う方は多いと思います。

　自治体融資は、すべての都道府県、市および東京特別区の一部で実施されている制度で、他の公的融資と同様に、利用者にとって有利な面が多いのが魅力であります。

①特徴　
　自治体融資には、融資と利子補給の２種類があり、融資には、自治体が年度内予算から利用者に直接融資する直接融資と、指定の金融期間を斡旋し、自治体が金利の一部を負担する、あるいは定期的に利子補給するタイプがあります。

　多くの自治体融資は、物件が公庫融資の対象であることを条件にしています。当然、公庫融資との併用は可能であります。

　注・公庫融資の第１抵当権は認められていますが、財形住宅融資や年金住宅融資に関しては、先順位の抵当権を設定しなければなりません。

　
②融資内容
　
　融資条件（東京都の場合）（自治体によって異なる）
・その自治体に住んでいること
・本人が居住する住宅であること
・住民税、事業税等の税金の支払に滞納がないこと
・所得が一定以下であること
・同居の所帯員がいること
・住宅金融公庫の融資を受けること
・団体信用生命保険に加入すること
・返済時に７０歳以下であること
・自己資金だけで、建設、購入、増築が困難であること
・融資金の返済について十分な能力があること
　
　返済期間
・原則として１０年以上３０年まで
・中には、１０年未満３５年までかかるものもあります。
　
　融資額
・各自治体により異なる
　
　金利
・固定金利
　
　返済方法
・元利均等返済方式、元金均等返済方式の他、