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　フラット３５は、民間金融機関が融資した住宅ローンを住宅金融公庫が買い取って証券化し、投資家に販売する長期固定金利ローンであります。

①特徴　
　
　新型住宅ローンは住宅金融公庫が、民間の金融機関の住宅ローンを買い取り、その債権を担保に住宅金融公庫の債券を発行して投資家から債券発行代金を受け取ることにより、住宅ローンの貸し出しのための資金を調達しています。

②融資内容
　
　融資条件
・本人が居住する住宅であること
・毎月の返済額が４倍以上の月収があること
・７０歳未満であること（親子リレー返済を除く）
・建設費が１億円以下の一戸建て住宅であること
・購入費が１億円以下の一戸建て住宅か共同住宅であること
　返済期間
・１５年以上３５年以内（１年単位）
・但し「申し込み本人が６０歳以上の場合は１０年以上」、または、「完済時　の年齢が８０歳になるまでの年数」のどちらか短い方
　
　融資額
・１００万円以上８０００万円以下で、建設費または購入費の９割以内
　
　金利
・固定金利で金融機関によって異なる（２．８５％～３％台前半が中心）
・１１年目から適用金利が高くなる段階金利制度商品もある
　
　返済方法
・元利均等返済方式、元金均等返済方式の他、
・６ヶ月ごとのボーナス払いも併用可能
・繰り上げ返済は１回あたり１００万円以上から可能

　年金住宅融資は、国民年金や厚生年金に一定期間以上加入している人が利用できる公的な融資であります。

　年金住宅融資は、公的年金の加入者に対する融資であるため、どの年金制度に何年加入しているかによって融資金額が異なります。現在、新規融資はありません。

①特徴　
　住宅金融公庫融資が「１物件につき１融資」であるのに対して、年金住宅融資は夫婦それぞれが申し込むことができます。
　
②融資内容
　
　融資条件
・本人が居住する住宅であること
・被保険者期間が通算して３年以上であること
・申し込み前の２年間は継続して保険料が納付されていること
・毎月返済額の５倍以上の月収があること
・申込日現在、国民年金の場合６５歳未満、厚生年金保険の場合７０歳未　満であること

　返済期間
・原則として１０年以上５年刻みで選択
・住宅の構造では、木造が２５年以内、耐火構造で３５年以内、リフォーム　で　２０年以内

　融資額
・年金の加入期間によって区分され被保険者期間が長いほど融資額が多　　い

　金利
・固定金利で住宅床面積によって異なる
　
　返済方法
・元利均等返済、元金均等返済の他

③申し込み方法

・公庫併せ貸し・・・年金住宅融資のみの利用ができないため、公庫と同　　　　　　　　　　　　時に申し込む（国民年金加入者のみ）

・協会転貸融資・・・勤務先に年金の転貸制度がない場合に地域の公益　　　　　　　　　　　　　法人に申し込む（厚生年金加入者のみ）

・事業主転貸融資・・勤務先の会社が年金資金運用基金から融資を受け　　　　　　　　　　　　　　て、それを従業員である被保険者に「また貸し」する　　　　　　　　　　　　制度であり、勤務先で申し込む（厚生年金加入者の　　　　　　　　　　　　　　み）

　財形金融融資は、雇用・能力開発機構が、事業主を通じて、財形貯蓄をしている勤労者に対して融資をする制度で、公的住宅ローンの中では最も制約が少ないのであります。

①特徴　
　財形金融融資の最大のポイントは、住宅金融公庫融資が固定金利型であるのに対して、財形住宅融資は、金利が５年に一度見直される変動金利型であります。

②融資内容
　
　融資条件
・財形貯蓄を１年以上継続し、かつ、貯蓄残高が５０万円以上あること
・本人が居住する住宅であること
・毎月の返済額が４倍以上の月収があること
・７０歳未満であること
・連帯保証人がいること
・一定規模の住宅であること
　
　返済期間
・原則として１０年以上１年刻みで選択
・住宅の構造では、木造が２５年以内、耐火構造で３５年以内、リフォーム　で２０年以内
　
　融資額
・財形貯蓄残高の１０倍、かつ、最高４０００万円
　
　金利
・変動金利で５年ごとに１回金利を見直す（注）
　
　返済方法
・元利均等返済方式、元金均等返済方式の他、
（注）平成１１年４月から５年ごとに金利を見直す変動金利制（これを５年固　　　定金利制ともいう）に変更しています。　

　　　　　　　　　　

　住宅金融公庫は、政府系金融機関の１つであり、居住水準の向上良質住宅を与え、豊かな住生活の実現を目的に、住宅取得および建設費用を融資することを業務としています。

　しかし、特殊法人の見直しのため、平成１８年度をもって廃止されました。

①特徴　
　住宅金融公庫融資の最大のポイントは、他のローンが「人に対する融資」であるのに対して、公庫融資は「物件に対する融資」である点であります。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
②融資内容
　
　融資条件
・本人が居住する住宅であること
・毎月の返済額が５倍以上の月収があること
・７０歳未満であること
・連帯保証人がいること
・一定規模の住宅であること
・前年に収入があること
　
　返済期間
・原則として１０年以上１年刻みで選択
・住宅の構造では、木造が２５年以内、耐火構造で３５年以内、リフォーム　で２０年以内となっています。

・但し６０歳では、最長２０年、６１歳以上では最長１５年、６５歳以上では　　最長１０年という年齢制限がある
・一定の条件を満たし、ローンの後継者がいると、親子リレー返済ができ　　る。

　融資額
・地域、建物の構造、床面積によって異なる

　金利
・固定金利で段階金利制度を取っている
　１１年目から適用金利が高くなる
　
　返済方法
・元利均等返済方式、元金均等返済方式の他
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　まず始めに、公的ローンと民間ローンがどのようなものがあるか確認していきましょう。
　
　公的ローンには、住宅金融公庫、財形住宅融資、年金住宅融資、及び地方自治体による住宅融資などがあります。

　民間ローンには、銀行、信用金庫、信用組合などの民間の金融機関及び、保険会社、ノンバンクによう住宅ローンがあります。

　＊住宅金融公庫は平成１８年度をもって廃止、年金住宅融資は新規融資がありません。

確認したところで、公的ローンと民間ローンの特徴を見ましょう。

　公的ローンは、一般的には、返済期間が長く、金利面で有利であることが多いですが、反面、融資限度額が低く、手続きが煩雑であります。

　一方、民間ローンは、手続きが簡単で、融資額が多いですが、反面、金利が高いのが現状であります。
　

　それぞれのメリットとデメリットを抑えておきましょう。



　　　　　　　　　　　メリット　　　　　　　　　　デメリット
公的ローン　　・低金利　　　　　　　　　　　・融資限度額が低い
　　　　　　　　　・返済期間が長期　　　　　・融資対象に制限
　　　　　　　　　・手続き費用が安い　　　　・融資基準が厳しい
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・借り換えができない

民間ローン　　・手続きが簡単　　　　　・公的ローンと比較して金利が高い
　　　　　　　　　・融資額が多い
　　　　　　　　　・借り換えが可能

　ローンを組むと、当然、返済しなければなりません。

しかし、返済方法は多種多様であるため、迷う方は多いのが現状であります。

　今回は、返済方法について解説していきます。

（１）元利均等返済方式
　
　元利均等返済とは、毎回の返済額（元金と利息）が一定であり、元金と利息の返済の割合が、返済当初は利息部分が多いのですが、返済するにつれて元金部分が大きくなります。




（２）元金均等返済方式
　
　元金均等返済とは、毎回の元金部分の返済額を一定にするものであります。返済当初から一定額の元金が減っていくので、利息を含めた毎回の返済額が減っていきます。




（３）アドオン方式
　
　アドオン方式とは、返済に関係なく当初の金利に対して利息を計算して支払う方法であります。
したがって実際の金利は決められた金利に比べてほぼ倍近くなります。
　アドオン方式は耐久消費財を購入する場合の月賦などに利用されます。



（４）リボルビング返済
　
　リボルビング返済とは、グレジットカード特有の返済方式であります。一定の残高を設定し、利用限度額の範囲内であらかじめ設定された金額に分割して返済するものであります。
　
　毎月、一定率または一定額で継続的にローンが利用できるのが特徴であります。

　金利を決める際、購入時期の金利で決め手しますのが現状であります。

　しかし、１０年、２０年と返済期間が長くなるにつれ、金利の変動が気になるところであります。

　ましてや、購入当初よりも金利が低くなっていた場合、変えたいと思うことはしばしばあると思います。

　そこで、今回は、金利の変えどころを解説していきます。
　

まず、固定から変動に換えるポイントを見ていきましょう。

　固定から変動の換えどころは、金利が下がると予想したときであります。
　
次に変動から固定の換えどころをでありますが、

　変動から固定の換えどころは、金利が低いところで推移しているときであります。

　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

住宅ローン金利には、どのようなものがあるのだろうか？

今回は、金利について解説していきます。

住宅ローン金利には、４種類あります。

（１）固定金利型
　固定金利型は、当初の金利が返済終了まで変わらない金利であります。
低金利の時が有利であります。

（２）変動金利型
　変動金利型は、返済期間中の金利の情勢により、金利が変化していきます。
高金利または金利低下局面において有利であります。

　金利の見直し時期については、通常４月と１０月の年２回となっています。
　４月（１０月）１日現在の金利水準で、７月から１２月（１月から６月）の適用金利が決定されます。

　また、返済額については、金利が上昇した場合、金利の見直しによって支払うべき利息は増加しますが、月額返済額は変わりません。利息が増加した分、元金の返済部分が減少することになります。これは、住宅ローン返済の支払い負担を軽減させるためであります。
ただし、５年に１回、住宅ローン残高に応じて返済額が変更します。



（３）上限金利設定型　
　上限金利設定型（ギャロプ・ローン）とは、変動金利型でありますが、金利の水準があらかじめ定められた上限金利以上の金利は適用ありません。
　
　急激な金利上昇に対する安心感はありますが、通常の変動金利型よりも金利が高めに設定されています。

（４）固定金利選択型
　固定金利選択型は、途中で固定金利や変動金利に切り替えることができるローンであります。

これは、一定期間について金利を固定にしています。
　
　金融機関では、通常３年、５年、１０年の３種類でありますが、なかには、２年、７年、１５年、２０年などもあります。
　
　選択した固定金利期間が終了すると、その時点での選択固定金利で再度更新するか、変動金利型に変更するかを選択することになります。

　住宅ローンの融資だけでなく、借り入れる場合、必ず審査があります。

しかし、審査はどのようにしておこなわれているのか解らないのが

現状であります。

　まず、書類に必要事項を記載しなければなりません。

例えば、家族構成、年収、職業、過去に借入がないかなど・・・

　このように厳格に審査されます。

　審査が通れば、通常通り、融資を受けることが可能ですが、通らない場合は何か原因があると思われます。

　もし、過去に借入があった場合は、速やかに返済した方が望ましいでしょう。

　団体信用生命保険ってどんな保険

と思う方は多いと思います。

　団体信用生命保険は、住宅ローンを借りるための保険であり、万一のとき、ローンが残らないように保険金でローンを一括返済してくれます。

　一般的に公的ローンは任意加入、私的ローンは強制加入となっています。特約料（保険料）は融資額により決まり、ローン残高の減少に伴い次第に安くなります。

　ただ、私的ローンの場合は金利に含まれているため、別途負担の必要はありません。

　申し込みの際は、申込書と告知書が必要になります。

　そのため、告知に誤りがある場合は、保険金が支払われない可能性があるため注意が必要になります。

　ぜひとも、加入しておきたい保険であります。

　

　

　住宅ローンに限らず、融資を利用する際、必ずと言ってもいいほど、連帯保証人をつけなけらばなりません。

　しかし、住宅ローンを組むときは個人の連帯保証人を立てることは少なく、保証協会や保証会社という機関に連帯保証を依頼することが一般的であります。

　住宅金融公庫が窓口となっている公庫、年金、財形の融資を利用するときは、（財）公庫住宅融資保証協会に保険料を支払えば、連帯保証人を立てることを免除されます。

　一方、民間融資を利用する場合は、金融機関が指定する信用保証会社を利用することで、連帯保証人が不要になります。

　（財）公庫住宅融資保証協会・信用保証会社とも、担保を提供し、保険料を支払わなければなりません。
　保険料は借入金額や返済期間によって決められています。

　ここで、注意してもらいたいところは、万一、返済が滞っても大丈夫だと思わないことであります。あくまで、連帯保証人の代わりに、保証協会に保証を委託したものであり、また、融資を受けるための条件にしか過ぎません。

　事故・病気・倒産など、万一な事情で、返済が不能になった場合、保証協会や保証会社は債務の返済を肩代わりするだけであります。

　ようは、利用者にとって、返済先が融資期間ではなく、保証協会や保証会社に移っただけなのであります。
　その後、被保険者に対して返済を要求することになります。そのため、万一な事態になった場合でも、返済そのものが免除されるわけではありませんので注意しましょう。



　

住宅を取得する際、頭金以外に諸経費がかかります。

しかし、諸経費は、どのようなものがるのだろう

と思う方は多いと思います。

今回は、その部分を解説していきます。
　
諸経費の目安は物件購入価格の1０％程度であります。

主な経費は以下のとおりであります。

税金・登記費用　　印紙税、登録免許税、不動産取得税、登記手数料

ローン借入費用　　印紙税、登録免許税、登記手数料、融資手数料、
　　　　　　　　　　　特約火災保険、特約地震保険、
　　　　　　　　　　　ローン保証料、団体信用生命保険特約料（保険料）

引っ越し費用　　　運送費、ゴミ処分費、電話移設費など

その他諸経費　　　インテリア、家具、家電など

　このように、住宅を取得するだけでなく、あらゆるところで諸経費がかかることを抑えておきましょう。

　今回は、自己資金の作り方から必要な資金ついて解説していきます。

はじめに、必要な資金について解説していきます。

　住宅の取得に関しては、すべてを現金でまかなう人は少なく、頭金を２～３割程度用意し、残りの額は住宅ローンを組んで返済をするのが一般的であります。
　
　住宅ローンを組んだ場合年間の返済額は、年収の２５％程度が限度といわれていて、これ以上の住宅ローンを組んでしまうとどこかでしわが寄ってきます。
　
　また、住宅を購入するときに注意しなければならないことは手数料や税金などの諸経費がかかることであります。これらを合計すると物件購入価格の１０％程度及ぶため、諸経費分を考えて計画を立てないといけないのであります。




　このように、どのぐらい用意しなければならないのか明確にしておきましょう。


　しかしながら、「頭金２割も用意できない」という方は多いのではないでしょうか？

　まずは、自己資金の作り方から学んでいきましょう。
　
　自己資金とは、住宅ローンを組むときに必要な頭金と、住宅購入に必要な諸経費を合計したものであり、物件価格の３０％以上を用意する必要があります。

　自己資金を準備するための方法として以下の方法があります。

（１）財形住宅貯蓄制度の利用　

　勤労者のための貯蓄制度であり、利子非課税制度があります。非課税の限度額は財形年金貯蓄と合わせて元本＋利息合計で５５０万円となっています。

（２）住宅積み立て貯金を利用　

　毎月一定額を１年～５年にわたり最高５０万円まで郵便局に積み立てることができ、積み立て終了後には、住宅金融公庫の割増融資として「郵貯加算」が受けられる。

（３）住宅債券積立（つみたてくん）　

　住宅金融公庫が発行する割引債券で、５年間にわたり半年ごとに資金を積み立てることができ、収入の条件の緩和や割増融資の特典があるため利用価値が高い（現在新規による募集は行われていない）

（４）贈与税の配偶者控除を利用　

　婚姻期間が２０年以上の配偶者に対して、配偶者が居住している建物やその購入資金の贈与があった場合、一定の用件を満たせば２，０００万円までは贈与税は課せられません。

（５）相続時清算課税制度を利用

　相続時清算課税制度は、実親が６５歳以上であれば、２５００万円の範囲内であれば贈与税が課税されない制度であります。
　
　相続時清算課税制度は、「住宅取得の相続時清算課税制度」もあり、住宅取得の場合、実親の年齢に関係なく、３５００万円の範囲内であれば、課税されません。

　また、普通のと住宅取得どちらとも、範囲内を超えた場合、超えた部分に対して２０％課税されます。

マイホーム新築、マンション、建売住宅と、一連の取得について解説してきました。

最後は、中古住宅を取得するための流れを抑えていきましょう。


では、見ていきましょう。

１，購入物件を決定・購入の申し込み

　　資金計画を立て、重要事項説明書を受け取ります。

　　中古住宅の場合、中古住宅物件概要書を作成し、受け取ります。

２，売買契約
　　このときに、手付金を支払います。

　　マンションの完成の間に、融資の申し込みをします。

　　その後、購入物件の審査があり、審査が通った場合に、融資が決定さ

　　れます。

　　
３，物件の引き渡し・入居

　　　残り代金の支払いを始め、鍵を受け取ったり、引っ越し等の準備をし　　　ましょう。

　　　また、入居・所有権の登記、契約・抵当権の設定登記をしなければな　　りません。

４，所有権の登記

　　　所有権保存又は移転の登記をしなければなりません。

　　　また、このときに金融機関から資金の受取があります。

前回、マンションの取得について解説してきました。

今回は、建売住宅を取得するための流れを抑えていきましょう。

購入の流れについては、マンションとほぼ同じ内容となっています。

では、見ていきましょう。

１，購入物件を決定・購入の申し込み

　　資金計画を立て、重要事項説明書を受け取ります。

　　ここで、マンションの取得と違うところがあります。

　　公庫融資対象の場合、建売住宅確認書（写し）が受領されます。


２，売買契約
　　このときに、手付金を支払います。

　　マンションの完成の間に、融資の申し込みをして・決定があります。

３，マンションの完成

　　購入する住宅を事前に確認しましょう。

４，物件の引き渡し・入居

　　　残り代金の支払いを始め、鍵を受け取ったり、引っ越し等の準備をし　　　ましょう。

　　　また、入居・所有権の登記、契約・抵当権の設定登記をしなければな　　りません。

５，所有権の登記

　　　所有権保存又は移転の登記をしなければなりません。

　　　また、このときに金融機関から資金の受取があります。

　前回、マイホーム新築について解説してきました。

今回は、マンションを取得するための流れを抑えていきましょう。

１，購入物件を決定・購入の申し込み

　　資金計画を立て、重要事項説明書を受け取ります。

２，売買契約
　　このときに、手付金を支払います。

　　マンションの完成の間に、融資の申し込みをして・決定があります。

３，マンションの完成

　　購入する住宅を事前に確認しましょう。

４，物件の引き渡し・入居

　　　残り代金の支払いを始め、鍵を受け取ったり、引っ越し等の準備をし　　　ましょう。

　　　また、入居・所有権の登記、契約・抵当権の設定登記をしなければな　　りません。

５，所有権の登記

　　　所有権保存又は移転の登記をしなければなりません。

　　　また、このときに金融機関から資金の受取があります。

　住宅を取得する際の流れは把握しておきたいものであります。

しかし、住宅と言っても、マイホーム新築から中古住宅と幅広いのが現状であります。

　そこで、それぞれの流れを見ていきたいと思います。

今回は、マイホーム新築からであります。

　では、見ていきましょう。

１，計画　　まず、必ず計画は立てましょう。その上で資金計画を立て、建　　　　　　設業者と相談しましょう。

　　　　　　　それから、申し込みをし、設計図などを提出します。



２，請負契約　　建て替えの場合、建築確認の申請をしなけばなりませ　　　　　　　　　　　ん。

　　　　　　　　　　また、引っ越し仮住まいをし、前物件は解体されます。

３，融資決定

４，着工　　　　上棟式の手配をおこないます。

５，上棟　　　　このときに、工事現場のチェックが入ります。

６，完成　　　　竣工検査に立ち会い、鍵や保証書を受け取りま　　　　　　　　　　　　　　　す。

　　　　　　　　　　　　　　他にも、引っ越し、近所の挨拶回り、転出・転入　　　　　　　　　　　　　　　　届、建物の表示・保存登記をしなければなりませ　　　　　　　　　　　　　　　ん。

７，入居