千葉市のＦＰ井上光章のブログ

別荘シリーズ？第３弾の今回は「連棟式別荘」について。


連棟式とは隣同士の建物の壁がくっついているような建物のこと。テラスハウスとも。壁がくっついているため色々と制限があるがその分価格は安めになっている。房総だと東急リゾートタウンには多いようだ。

＜特徴＞

○価格が安い

×建物を建て替えようと思うと色々制限がある。
　例えば面積は同じでないとダメ。外観も色も同じようなものでないとダメ。
　（ただしリフォームだけなら自由。）

×庭は共有のため自由に扱えない。
　花壇や菜園を作ったりできないし、バーベキューもやってはダメとのこと。


→短期的に10年程度の利用を考えている方（その後は都会に戻るとか、近くの別の物件に移るとか）にはお手ごろな価格なので
　向いているかもしれない。


別荘シリーズ第１弾「一戸建ての別荘とリゾートマンション」
別荘シリーズ第２弾「定住か、別荘か」


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本日の日経に「住友生命、契約済み介護保障保険、実質値下げ」という記事がある。

住友生命が契約済みの介護保障保険について、保険料は据え置いたまま、支払い対象になる症状を軽くする。今までは例えば「車いすが必要」な状態にならないと給付金を受け取れなかったものが「松葉づえがあれば歩ける」程度であっても給付金を受け取れるようになる。

新商品で給付金の支払い対象を広げる（対象になる症状を軽くする）のに併せて、既存商品も同じ保障内容に拡充するとのこと。同じ保険料でも給付対象が広がるため、「実質値下げ」になるという論理。



例えば終身の医療保険に入る場合、医療技術の進化などに伴い契約内容が陳腐化してしまうという危険は常にある。（例えば保険設定時には想定されていないような新しい手術が将来主流になってきても、契約上その手術が給付金支払いの対象になっていなかったり、逆に時代遅れになってほとんど実施されることのない手術が永遠と対象になっていたりする可能性はありうる）

この動き、他の会社のも追随してほしいし、介護保障だけでなく医療保険などにもこの流れが来るといいと思う。でもそれが当たり前になると、将来の変更にも柔軟に対応できるように、あらかじめ保険料が高く設定されてしまったりして・・・



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勝手に別荘シリーズ第２弾の今回は「定住用か、いわゆる別荘か」について。

勝浦近辺の４つの別荘団地だと定住の割合が増えているとのこと（東急リゾート鴨川営業所で聞いたお話）。

※ちなみに４つの別荘団地とは・・・

　・東急リゾートタウン
　・ミレーニア勝浦
　・御宿西武グリーンタウン
　・大原西武グリーンタウン

のことで、ぽつんと建っている別荘よりインフラが整っているというメリットや、売却するときにも売りやすいなどのメリットもある。ちなみに定住が増えてきているせいか、ゆるい自治会のような組織も生まれつつあるとのこと。


今後「定住」か「いわゆる別荘（休みの日などにたまに利用する形態で所有する）」か、で考えれば「定住」の割合は増えるのではないかと予想される。根拠としては

１）団塊世代が退職を迎え、都会を離れて暮らすというニーズが増えてくるだろうこと

なのだが、私は

２）今後若い世代でも

・会社にはたまにしか出社せず、自宅で仕事するという勤務スタイルが増える
・もしくは出身企業を卒業し、その企業と業務委託契約を結ぶ個人事業主となり自宅で仕事をする人が増える

と予想している。

若い人でも都会暮らしより田舎で暮らすことを望む人もいるだろうから、２）まで考慮に入れれば、特に私が狙っている勝浦のような、首都圏近郊リゾート地での「定住」ニーズは今後も増えていくのではないかと思う。

（会社には出社しなくてもよいということになっても、それでもやはり会議やお客様への訪問などたまには行く必要はあると思うからあまり遠いとだめだろう。勝浦なら特急一本で東京まで２時間かからないはず）


一方、別荘を定住ではなく「たまに遊びにいくためのいわゆる別荘」として持とうとする人にとっては、最近では「ポイント制リゾート会員権」（ポイントを購入し、全国の提携施設を使用した分ポイントを消費するというリゾート会員権）などもありそちらの方が身軽で便利でお得なはず。よほどのお金持ちの方は別として、定住以外の目的で別荘を買うというニーズは今後は少しずつ減少していくのではないかとも思う。


勝手に別荘シリーズ第一弾「一戸建ての別荘とリゾートマンション」

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日興がまさかの？上場維持。

ここではおさらいのために、日経1/31の記事と特別調査委員会調査報告書を元に、日興不正会計事件？？を整理してみた。ちゃんと理解できている訳ではないので間違った部分もあるかもしれないが、参考になれば幸いです。

■問題の整理

【登場人物】
NCC ：日興コーディアルグループ
　　　　ご存知、東証一部上場の会社。

NPI ：日興プリンシパルインベストメンツ株式会社
　　　NCCが100％出資する子会社。NCCの連結対象。
　　　自己資金を使った投資を行う投資会社。

NPIH：NPIホールディングス株式会社
　　　NPIが100％出資する子会社。NCCの連結対象外。
　　　ベルシステム24に投資するためのSPC。


【問題となった一連の行為】
１）NPIHを連結の範囲に含めなった行為
２）NPIHにEB債を発行させた行為
３）EB債の発行日をさかのぼらせた行為
４）NPIHにTOBを行わせ（株価を上げさせ）た行為

【上記の行為により発生した結果】

５）NPIにEB債の評価益が発生＝NPIHには評価損が発生。
　　NPIHは非連結のため、NPIの評価益のみがNCCに連結
　　計上されたという結果。


【特別調査委員会の結論】

１）～４）の「行為」のうち、３）は不当。
１）、２）、４）に関しては単独では不当な行為とはいえない。

でも１）、２）、４）も５）の利益操作を行おうとする意図の下に行われた行為だと考える、としている。

※課徴金が課せられたのは１）と３）の行為に関してだそうです。

▼１）に関して

・NPIHは非連結
　　↓
・非連結のNPIHとの間で、連結の内外にまたがる取引を行い、
　連結内部に利益が出れば連結の内側の利益だけが計上される
　（連結外部の損失は計上されない）
　　↓
　これを活かして利益を計上しよう

▼２）、４）に関して

・EB債の評価益は、交換権行使価格（発行日の株価とたぶん同じ意味）　　が低いほど、そして、９月末日（決算日）の株価が高いほど大きくなる
　　↓
　交換権行使価格を下げるために、発行日をさかのぼらせよう
　　↓
　TOBをして９月末日の株価を上げよう

※EB債
他社株券償還条項付社債というらしい。詳細は知らなくてもいいと思う（たぶん）。ようは「買った人はその後株価が上がれば得をし、下がれば損をする」債権だということ。

発行したときの株価との差が大きければ大きいほど利益は増えるはずなので、発行日を株価が低かったころの日付にしてしまえばそれだけ利益が増えることになる。

EB債を売った側は、その分損失も増え、NPIHが連結対象なら損益は相殺されるはずなのだが、NPIHは連結対象外のためNPIの利益のみが計上される。

【報告書を読んでの感想】

以前の「日興の調査報告書が面白い」にも書いたのだが、報告書を読む前は「誰か１人か２人の悪党がいて、その人物が色々と悪巧みをした」という印象を持っていた。でも読んでみるとそうではなさそうな感じ。みんなでワイワイガヤガヤ、１つの目標（利益を少しでも多く出す）に向かって進んでいく中でいつの間にかおかしくなってしまっていた、という印象を受けた。

120ページもある分厚いものだが読んでみるとなかなか面白いので、暇な方は読んでみてもいいかもしれない。

特別調査委員会調査報告書

■感想

僕は頭が悪いせいか、結局上場維持を決めたロジックがまだよく理解できていない。

「有価証券報告書に虚偽記載があり、影響が重大」な場合は上場廃止になるらしいのだが、ということは今回のケースは「虚偽記載があっても、影響が重大ではなかったので上場廃止にはしない」ということになる。私は「影響が重大でなかった」という結論に至るロジックが組み立てられない。今日はもう疲れたので明日もう一度考えようと思う。

日経を読んでいてひっかかったのは「日興は非常に大きなグループで不正会計は全体の意思とはいえないと判断した」という部分。一部の人たちが悪いことやっていても、会社がでかくて、他の人が知らなければＯＫなんだということか？（これって結局、大企業はＯＫで、ライブドアはダメだよ、ということ？？）

私自身はまだ納得がいかないんで、しばらく日本株は持たず、日経先物のカラ売りで天誅を下そう？かと思う（嘘）。

できれば澤上投信とか、竹田和平さんとかが「日興に関する東証の決定は納得いかんので東証銘柄は全部売っちゃいます！」とかやってくれればいいんだけどなぁ（他力本願）。あとは日興の外務員になっているＦＰとそのお客様がもっと反旗を翻してもいいのではないかとも思う。

私が今まで日興で取引したのは、日興投信スーパーセンターという口座で１つだけコモディティ系の投信を持ったことぐらい。これを今すぐ売って、どこか他のところで買いなおすというのは馬鹿馬鹿しいのでしばらく保有しているとは思うが、今後、日興で新たに取引するつもりはないし、よほどのことがない限り日興の証券外務員資格を取ることもないだろう。




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自分のライフプランには、３年後、鴨川・館山・勝浦近辺に別荘を買う、というイベントが予定されている。

先週末鴨川に旅行に行ったついでに、別荘地を見学し東急リゾート鴨川営業所に行って色々話を聞かせていただいた。勉強になったのでこのブログでも随時ご紹介していきたい。


今回は「リゾートマンションと一戸建ての比較」について。

それぞれの主な長所（○）、短所（×）を整理すると以下のようになる。

【一戸建て】
○自分の庭が持てる
○リゾートマンションよりは広いところが多い
○建て替えや、庭の改変などもある程度は自由にできる
×建物と庭のメンテナンスが大変（特に高齢になるにつれて・・）


【リゾートマンション】
○海がよく見えるところにあるものが多い（鴨川・館山近辺の場合）
○おそらく物件数も多い（ＷＥＢや資料を見た限り）
×海に近いということは、それだけ塩の被害にも合いやすい（洗濯物が塩っぽくなるなど）
×時間が経つにつれ「広さ」が欲しくなる

私は定住志望なこともあり、

・庭は持ちたい（できれば庭の片隅にパンを焼く釜を作りたい）
・広い方がいい

のでリゾートマンションより戸建の方がいいかなと今のところ思っている。海が見える一戸建は高いようなので海は見えなくてもいいかなとも思う。

リゾートマンションを特に定住志向で希望している方は「塩の被害」と「広さ」には注意をしたい。「広さ」が欲しくなり、同じマンションでも違う部屋を買いなおしたり、近くの違う建物に引っ越す例もあるという。勝浦、鴨川近辺だと有名な亀田病院の近くに引っ越したり、ペット可のところに引っ越す例もあるようだ。


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3/21(祝)に無料セミナー「ＦＰが教える保険選びの基本鉄則」を開催します。生命保険・医療保険を選ぶ際に押さえておきたいポイントを解説するミニセミナーです。

セミナー終了後には無料相談会も実施します。お気軽にご利用ください。


【日　時】2007年3月21日（水）　13:00～14:45
　　　　　　※春分の日（祝日）です。

【場　所】千葉市生涯学習センター３階　第１研修室
　　　　　（千葉市中央図書館と同じ建物）

　　　　　JR千葉駅より徒歩８分
　　　　　http://chiba-gakushu.jp/info/riyo/access.html

　　　　　２時間まで無料の駐車場がありますが、駐車台数
　　　　　が138台と限られているようですので、できるだけ
　　　　　公共交通機関をご利用ください。

【受講料】　無料

【参加条件】　タバコのポイ捨てをしない方

【セミナー内容】

　＜第１部＞ミニセミナー「ＦＰが教える保険選びの基本鉄則」
　　　　　　　　13:00～13:45

　＜第２部＞無料相談会
　　　　　　　　13:45～14:45（お一人様15分程度）

【定　員】　

　＜第１部＞ミニセミナー　　10名
　＜第２部＞無料相談会　　４名（お申込み順）

ご質問、お問合せなどはお気軽に下記までどうぞ

　連絡先：井上光章ＦＰオフィス　info@inouefp.jp
　　　　　　　http://www.inouefp.jp/

　お申込みはこちらからもできます↓
　https://www.inouefp.jp/seminar_apli.htm

ＦＰとして色々な保険を比較してどれがいい保険かを日々研究している。この研究、いつも心に何かモヤモヤとしたものを感じながらの作業だった。永田宏さんの『販売員も知らない医療保険の確率』を読んでそのモヤモヤが少し晴れた。


私が知らず知らずに没頭していたのは、ある保険会社の保険Ａと別の保険会社の保険Ｂや保険Ｃとを保険料や保障内容を比較し、この保険はダメとか、こういう人には保険Ａがいい、こんな人には保険Ｂが向く、というようなこと。いわば保険の相対比較。

でも本来やらなければならないのは絶対比較。病気になって入院したり手術したりする確率がどれくらいで、その確率と保険料を比較して考えればこの保険Ａは合理的、保険Ｂはいまいち合理的ではない、というようなことである。ギャンブルや投資に限らず日々の買い物ではかけるコストと返ってくるリターンの関係から買いか否かの判断を当たり前のようにやっているのだから、保険を考える際にも同じように「保険料とその保険事故が起きる確率とから保険の良し悪しを考える」ということやるのは本来当たり前のことなのだ。

この本では厚生労働省発表のデータから例えばある病気で入院する確率や入院日数の平均値などを年代別や性別に見やすくまとめ、保険を考える上で必要な知識を散りばめながら解説している。保険に入ろうか迷っている人、保険の見直しを考える人は読んで損はない本だと思う。（もちろんＦＰに相談していただくのも手っ取り早くていいのですが・・）

ちなみに保険選びの基本的な考え方を分かりやすく解説してくれている本としては
・生命保険はこうして選びなさい―必要な保険・いらない保険
・医療保険は入ってはいけない!
というような本もある。これらも保険についての考え方をきちんと整理してくれており、保険について悩んだりしている人にはお奨めです。






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